7月13日下午，在濟(jì)南高新萬達(dá)廣場(chǎng)投資高峰論壇上，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮與中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌，對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和如何對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析，認(rèn)為濟(jì)南取消限購(gòu)政策后，將對(duì)改善性需求的釋放帶來刺激作用，對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)繁榮起到積極的作用。
談趨勢(shì)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤今年是“小年”
陳淮表示，在過去的10年里，決定中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的根本因素是市場(chǎng)機(jī)制，而不是政策。“政策如同我們?cè)诟咚俾飞祥_車，碰到急轉(zhuǎn)彎的時(shí)候給我們一個(gè)警示要適度減速，前面有危險(xiǎn)的地方讓我們繞行，僅此而已，基本方向和軌跡、總體的速率是市場(chǎng)的力量決定的。”陳淮說。
陳淮說，今年上半年有人稱房地產(chǎn)可能要崩盤，但實(shí)際上今年上半年房地產(chǎn)的成交量是除去2013年之外最高的，市場(chǎng)正進(jìn)入優(yōu)勝劣汰過程。
“成交量萎縮意味著什么?意味著去年吃多了。”陳淮以濟(jì)南為例，8到10年間人們買多少房子是一個(gè)常數(shù)，某一年多買了，第二年就是一個(gè)“小年”。
陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)的需求是累計(jì)需求，釋放周期是3到5年，2013年的政策導(dǎo)致了2014、2015年的需求提前釋放，這是正常現(xiàn)象。
談轉(zhuǎn)型不會(huì)再野蠻生長(zhǎng)開始優(yōu)勝劣汰
顧云昌的看法與陳淮類似，他認(rèn)為，與其說中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤、要泡沫破滅，還不如說房地產(chǎn)市場(chǎng)是增速放緩、高位盤整、理性回歸。
在顧云昌看來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入了一種新常態(tài)，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)正在放緩增速，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。
2008年的國(guó)際金融危機(jī)，4萬億對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)揮了作用，但也產(chǎn)生了后遺癥。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新常態(tài)，表現(xiàn)出來就是市場(chǎng)總體供不應(yīng)求，產(chǎn)業(yè)全方位轉(zhuǎn)型。
“應(yīng)該看到，中國(guó)房地產(chǎn)正在理性回歸，改變過去野蠻生長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)一種好的跡象。也可能少數(shù)企業(yè)甚至是數(shù)量不少的企業(yè)，在調(diào)整中消失、被大魚吃掉。”顧云昌說。
談投資房子保值增值根源在土地升值
談到房地產(chǎn)投資，兩位專家認(rèn)為，房子會(huì)折舊，土地升值才是房地產(chǎn)保值增值的根源。
李嘉誠(chéng)說，買房第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在陳淮看來，這3個(gè)地段有不同的含義。“就濟(jì)南來看，一邊是欣欣向榮的膠東半島，另一邊是首都經(jīng)濟(jì)圈，這是第一個(gè)地段的含義。”陳淮說，第二個(gè)地段是指住宅周邊的各種基礎(chǔ)配套，例如商業(yè)、交通等;第三個(gè)地段指的是所在街區(qū)，是否是一個(gè)人口不斷增長(zhǎng)且收入不斷提高的人群聚集地。
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