業(yè)內還有分析認為，此前，呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱，多個城市曾前往呼市“取經”。而在張大偉看來，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認許可，是在情理之中。

    “二線城市中經濟一般的城市及三線城市，未來可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場預期的作用。”張大偉認為，這些城市往往是庫存積累嚴重、樓市銷售接近停滯的城市，明文取消限購政策，是目前能夠救市的無奈之策。

    陰霾

    去庫存仍為最大壓力

    市場分析機構CR IC研究中心認為，上半年以來，房地產行業(yè)的調整，成為導致中國經濟下行的最大因素。“在沒有強大外力干預情況下，房地產市場通過自身完成調整的周期更多取決于價格的回調、需求的釋放、庫存的去化。”

    上海易居房地產研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至6月底，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量 環(huán) 比 增 長2 . 8 %，同 比 增 長22 .9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。同時，包括北上深廣等35個城市新建商品住宅存銷比為18 .1，這也意味著市場需要用18 .1個月的時間才能消化完這些庫存。而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。

    易居研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。

    報告還顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。

    新任住建部部長陳政高日前對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存；進一步加強房地產結構調整；完善房地產項目周邊配套設施。尤其是“千方百計消化庫存”的表述，無疑將成為地方政府后續(xù)樓市調控政策的重要依據(jù)，高庫存城市的限購政策退位也將成為大勢所趨。

    實際上，截至目前，重點城市住宅成交量仍在低位徘徊，全國市場區(qū)域分化明顯。中原地產監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。

    而從全國市場銷售情況來看，根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售額31133億元，同比下降6 .7%。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個上半年均處于負增長區(qū)間。值得關注的是，當下市場區(qū)域分化明顯，尤其是東部地區(qū)上半 年 商 品 房 銷 售 額 同 比 下 降14 .0%。

    張大偉告訴《經濟參考報》記者，大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力巨大。以此前明文松綁限購的呼和浩特市為例，根據(jù)上海易居房地產研究院的報告顯示，2013年底，呼市的住宅去化周期高達37個月，排在全國35個大中城市之首。

    業(yè)內普遍認為，庫存增加、銷售低 迷 是 地 方 政 府 松 綁 樓 市 限 購 政策、刺激需求的主要動因。呼和浩特、濟南、南寧、�？诘瘸鞘袩o一例外都受到樓市庫存的壓力。而這些城市實施增加市場信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫存，減少房企資金沉淀，加速資金流動，同時防止引起金融風險。

    “綜合來看，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”張大偉告訴記者，地方政策松綁限購政策的意愿正在逐漸走強，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下，松動調控已經成為定局。預計未來還會有更多城市出臺不同角度、不同程度的松綁政策。

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