5月1日起房地產(chǎn)等行業(yè)營業(yè)稅改增值稅的消息傳開后，坊間對于二手房買賣的計稅辦法有諸多猜測。不少市民擔心，自家的老房子如果按增值部分繳納稅款，稅負將比以前大幅上升。24日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上公布的營改增細則讓這部分市民心中懸著的石頭可以落地了。
焦點一：營改增了，買賣二手房咋繳稅?個人出售兩年以上普通住房免增值稅
財政部、國家稅務(wù)總局3月23日下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍。根據(jù)試點辦法，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
對普通市民來說，營改增最受關(guān)注的地方要數(shù)個人房產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)的營業(yè)稅要改增值稅了。濟南市民張女士手中有一套上世紀90年代房產(chǎn)，她最近聽到一種說法：“營改增后按照房屋增值部分乘以一定稅率征稅，而稅率可能是11%。”這讓張女士最近心里一直打鼓：“自家的老房子是房改房，買時只有3萬元左右，現(xiàn)在市值已經(jīng)達到了近百萬，如果真按增值部分算，豈不是要交近10萬的稅?”
記者看到，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，對個人房屋買賣繳稅基本沒有影響。
焦點二：實際交易中，繳的稅多了還是少了?比率都是5%，營改增后二手房實際稅負下降
按照細則規(guī)定，營改增后個人購買不足2年的二手房出售時增值稅征收率為5%。之前營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個比率一樣，但財稅專家指出，營改增后，稅負實際上略微降一點。這是為什么呢?
山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任、財稅專家潘明星說：“計算營業(yè)稅稅額時，是在房屋價格全款的基礎(chǔ)上直接乘以5%的稅率。而在計算增值稅稅額時，應(yīng)該將含稅價款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價乘以征收率。”
舉個例子：5月1日前，個人將未滿2年的住房對外銷售，那他應(yīng)該繳納營業(yè)稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元* 5%=5萬元;5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬元/(1+5%)*5%= 4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業(yè)稅少0.24萬元。這樣看來，營改增后二手房交易的稅負確實會有所下降。這也與之前財政部承諾的稅負“只減不增”相吻合。
需要注意的是，不少市民印象中，營業(yè)稅的稅率是5.6%，記者了解到，這是一種將營業(yè)稅和附加稅加在一起的籠統(tǒng)說法，其中包含了占營業(yè)稅7%的城建稅、占營業(yè)稅3%的教育費和占營業(yè)稅2%的地方教育稅附加。營業(yè)稅改增值稅后，這些附加稅費仍然要征收，但是由于增值稅納稅額與營業(yè)稅相比略有下降，這些附加稅的基數(shù)也會同樣減小。
營改增還有一個大招：
企業(yè)買房可抵稅款，寫字樓去庫存不愁了
值得企業(yè)關(guān)注的是，營改增后所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評價，該項措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預(yù)期。
山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任潘明星也認可這一解讀。“道理很簡單，營改增后，所有購進不動產(chǎn)或服務(wù)的企業(yè)，將從銷售方獲得增值稅專用發(fā)票，可抵扣本企業(yè)的稅款，從而減輕了稅負。企業(yè)買房可抵扣大量的稅，尤其是年銷售額不大的企業(yè)，買房后，由于房產(chǎn)的價值較高，且可以抵扣稅，很多企業(yè)可能好幾年不用繳稅。營改增后，房地產(chǎn)下游企業(yè)稅負將降低。簡單地說，就是買房子的企業(yè)，稅負將降低。而且，這種減稅，在產(chǎn)業(yè)鏈上是層層傳遞的，惠及整個國民經(jīng)濟。”潘明星說。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
