2018年房地產(chǎn)寒冬對(duì)格力地產(chǎn)的沖擊尤其強(qiáng)烈，尚在第一季度，公司的營(yíng)收、利潤(rùn)就出現(xiàn)雙降。為了挽回業(yè)績(jī)，公司不斷融資為旗下項(xiàng)目“輸血”，終于在第二季度業(yè)績(jī)略有上升。

　　不過(guò)“拆東墻補(bǔ)西墻”之舉馬上就逼走了投資者，六月開(kāi)始，格力地產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)上急速下挫。公司不得不暫停了其融資步伐，三季報(bào)也繼續(xù)交出慘淡成績(jī)。近期公司發(fā)布回購(gòu)消息護(hù)盤。股價(jià)雖勉強(qiáng)飄紅了一陣，但讓人依舊困惑的是，這家主業(yè)受困于珠海、轉(zhuǎn)型不力的上市房企未來(lái)在哪里。

跌跌不休

　　12月26日，格力地產(chǎn)審議了半個(gè)月的回購(gòu)消息終于有了最新進(jìn)展。公司公告稱，擬使用2億至3億自有資金以集中競(jìng)價(jià)方式回購(gòu)股份，回購(gòu)價(jià)格5.8元/股，預(yù)計(jì)回購(gòu)股數(shù)不超過(guò)5172.41萬(wàn)股，約占公司目前總股本的2.51%。

　　從種種背景看來(lái)，公司如今祭出回購(gòu)是不得已之舉。格力地產(chǎn)自十月中旬創(chuàng)下3.55元/股近三年新低后，股價(jià)始終未突破4元/股，股價(jià)暴跌始于今年六月，在此前后公司經(jīng)歷了一波密集融資。

　　今年4月格力地產(chǎn)發(fā)行不超過(guò)30億元的公司債券，并先后發(fā)行兩期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計(jì)10億元;5月31日發(fā)行總額不超過(guò)30 億元的長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù);6月25日發(fā)行6億元第三期中期票據(jù);7月再發(fā)行總額不超過(guò)12億元的公司債券。

　　格力地產(chǎn)為何要如此緊湊地融資?從其第三期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)可管窺一二。說(shuō)明書(shū)顯示，假設(shè)2018年格力地產(chǎn)的房產(chǎn)銷售收入與2017年相比，增長(zhǎng)率為10%，對(duì)應(yīng)的營(yíng)運(yùn)資金量則為 167.01 億元，扣除現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款及其他融資 51.53 億元及借款人自有資金，格力地產(chǎn)的短期資金缺口為119.7億元。根據(jù)格力地產(chǎn)的規(guī)劃，2018~2020年在建及擬建項(xiàng)目計(jì)劃投資 82.44 億元。

　　但彼時(shí)公司業(yè)績(jī)無(wú)論如何也不能支撐起資金缺口及未來(lái)的項(xiàng)目投資。今年第一季度格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入8.6億元，同期下降24.35%;歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)為2.14億元，同期下降18.18%。

業(yè)績(jī)持續(xù)下滑

　　事實(shí)上，就在格力地產(chǎn)一季報(bào)披露前后，市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)其缺乏信任的征兆。今年二月份起，公司股價(jià)就在二級(jí)市場(chǎng)上急速下挫，二月末，格力地產(chǎn)在Wind數(shù)據(jù)中的綜合投資評(píng)級(jí)從“買入”一下暴跌至“減持”，此后一直維持在這一水平。

　　對(duì)于格力地產(chǎn)而言，密集融資的決策無(wú)異于飲鴆止渴。公司好不容易回升的股價(jià)因此又經(jīng)歷了新一輪暴跌，6月至7月格力地產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)上下跌超20%，這也意味這公司回吐了2017年以來(lái)的所有漲幅。

　　更為嚴(yán)重的是，公司債務(wù)問(wèn)題還在進(jìn)一步擴(kuò)大。截至三季度末，公司賬面資金僅14.93億元，但總負(fù)債有201.40億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就有14.62億元，公司已經(jīng)步入資不抵債的境地。

　　公司業(yè)績(jī)同樣讓人堪憂，2018前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.19億元，同比下降17.22%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.90億元，同比下降6.34%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率為35.05%，平均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為34.45%。

　　密集發(fā)債雖暫解資金渴，但仍難阻業(yè)績(jī)下滑，這是否說(shuō)明了公司只能靠借新債來(lái)還舊債?導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)下滑根本原因是什么?今年還有扭虧的可能么?未來(lái)的項(xiàng)目投資計(jì)劃還能順利完成么?格力地產(chǎn)背靠格力集團(tuán)，為何會(huì)落得如此境地?內(nèi)憂外患之下，公司為何不出臺(tái)有效的自救戰(zhàn)略?12月27日，投資者網(wǎng)分析員致電并向格力地產(chǎn)董秘鄒超、證券事務(wù)代表魏燁華發(fā)去采訪函，其表示將查看采訪函，但截至發(fā)稿仍未給出任何回復(fù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于偏安珠海的格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是目前的項(xiàng)目布局還是未來(lái)的拓展計(jì)劃，都難以走出珠三角二線城市的“牢籠”，導(dǎo)致利潤(rùn)增長(zhǎng)太依賴珠海，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。

　　格力地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要項(xiàng)目為珠海格力海岸、格力廣場(chǎng)、平沙九號(hào)，及上海前灘、重慶兩江。前三者均位于珠海市，中投顧問(wèn)相關(guān)分析認(rèn)為，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?dǎo)致格力地產(chǎn)的中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)潛力較小。

　　格力地產(chǎn)并非未采取自救措施，2016年8月，格力地產(chǎn)拿下“珠海地王”，借此契機(jī)公司實(shí)控人表示魯君駟稱，地產(chǎn)行業(yè)目前的拿地模式等問(wèn)題，必然導(dǎo)致行業(yè)持續(xù)發(fā)展難度加大，因此，早在三年前，公司就在摸索轉(zhuǎn)型，確定了房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為輔的發(fā)展方向。

　　不過(guò)從實(shí)際成果來(lái)看，轉(zhuǎn)型并不成功，公司最新年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占據(jù)94.84%的份額。主營(yíng)業(yè)務(wù)也陷入萎靡，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以“格力海岸”為主，格力地產(chǎn)曾以樓面價(jià)7400元/平方米，總價(jià)66億元拍下這一“珠海地王”。

　　格力海岸的總投資額超過(guò)140億元，每平方米成本超過(guò)15000元，但之后該項(xiàng)目受“限價(jià)令”影響，難以貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，這座超級(jí)大盤猶如一個(gè)巨大的財(cái)務(wù)“黑洞”，不斷吞噬資金，卻難以產(chǎn)出，導(dǎo)致格力地產(chǎn)陷入進(jìn)退兩難的境地。