2019年的“余額”已經(jīng)不多，進入第四季度房企搶收沖刺的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)市場的走向備受關(guān)注。在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”及“著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險”的政策基調(diào)下，2019第四季針對房地產(chǎn)市場的精準調(diào)控將延續(xù)。與此同時，前三季度全國重點城市商品住宅成交規(guī)模同比回調(diào)，價格漲幅環(huán)比回落，預(yù)計第四季度重點城市房地產(chǎn)市場壓力將持續(xù)增大。

　　政策面：“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策基調(diào)將延續(xù)

　　全面密集調(diào)控持續(xù)從緊

　　2019年堪稱房地產(chǎn)政策發(fā)布最密集的年份，據(jù)統(tǒng)計，前三季度樓市調(diào)控415次，同比上漲7.8%。“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了政府控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，特別是“防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險”在2019年以來也被反復(fù)提及。

　　貨幣政策精準調(diào)控效果顯現(xiàn)

　　前三季度，在貨幣政策進入寬松周期的同時，房地產(chǎn)被分而治之。數(shù)次降準、房貸利率掛鉤LPR改革過程中針對房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管繼續(xù)從緊。防止“大水漫灌”的精準調(diào)控，明確“房貸利率不會降低”。第四季度，房貸利率LPR改革正式實施進入平穩(wěn)過渡階段，未來預(yù)計在保證首套房貸款利率較為寬松的前提下實現(xiàn)精準調(diào)控。

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，加之金融政策持續(xù)收緊，在四季度仍然會繼續(xù)堅持，在保障首套自住購房需求的基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管政策基調(diào)預(yù)計仍從嚴從穩(wěn)，并“因城施策”精準調(diào)控。

　　供給側(cè)：商品房開發(fā)增速回落 土地資源進一步盤活

　　2019年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)增速持續(xù)回落，自三季度以來，在融資渠道不斷受限，銷售業(yè)績增速放緩的形勢下，企業(yè)投資態(tài)度趨向謹慎，土地競拍熱度明顯下降。

　　房地產(chǎn)開發(fā)增速持續(xù)回落

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點，開發(fā)投資連續(xù)4個月下降。1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降25.6%，降幅小幅收窄;房屋新開工面積145133萬平方米，增速回落0.6個百分點至8.9%，帶動開發(fā)投資增速持續(xù)回落。

　　資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

　　與此同時，在土地市場，房企拿地積極性明顯減弱。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7-9月代表企業(yè)拿地金額環(huán)比均降，8月和9月單月拿地面積同比降幅也均超30%。2019年前三季度，全國300個城市共流拍398宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為3796萬平方米，并呈現(xiàn)逐月提高走勢。

　　土地資源有望進一步盤活

　　值得關(guān)注的是，第三季度房地產(chǎn)供給側(cè)改革取得關(guān)鍵性進展。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設(shè)用地二級市場配置通道進一步打開。土地資源有望進一步盤活，對未來土地一二級市場供應(yīng)格局將產(chǎn)生重大影響。

　　市場端：重點城市房產(chǎn)成交回落 市場壓力有所增加

　　總體成交回落 三季度以來市場觀望氛圍濃厚

　　1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7個百分點。2019年以來銷售面積增速一直處于負增長，近期降幅有所收窄。8月下旬部分房企為迎接“金九”的來臨，開始降價或打折銷售，帶動銷售面積小幅上漲，降幅收窄。8月份，商品房銷售面積13066萬平方米，同比上漲4.7%，商品房銷售價格為9364元/平方米，環(huán)比下跌0.03%，商品房銷售價格迎來近4個月首次下跌。

　　資料來源：中國統(tǒng)計局網(wǎng)站

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平，其中各季度成交面積同比均有所下降，特別是三季度以來購房者觀望情緒濃厚。其中，一線城市三季度以來月均成交面積同比下降8.1%。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。二線代表城市月均成交面積有0.3%的小幅增長。

　　三四線城市棚改紅利接近尾聲 一二線城市多元供給格局形成

　　2019年隨著棚改總量下降以及貨幣化比例的下降，對于棚改政策影響較大的三四線城市樓市的“托底效應(yīng)”有所減弱，第四季度三四線樓市面臨較大壓力。

　　根據(jù)財政部公布的2019年“城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃”改造目標總套數(shù)為285.3萬套，同比2018年目標值580萬套下降49%，同比2018年實際完成626萬套下降53%。

　　與此同時，在一二線城市中，普通商品房以外的多元化供給的趨勢明顯，限價房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、集體租賃住房等政府主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品入市，對穩(wěn)定房價有積極作用。

進入第四季度，“房住不炒”的定位下針對房地產(chǎn)的精準調(diào)控將延續(xù)，與此同時，全年業(yè)績壓力及資金面壓力的提升將進一步加大房企壓力，第四季度房價漲幅有望繼續(xù)回落。一、二線城市市場需求與去化放緩趨勢明顯，三四城市由于棚改紅利的結(jié)束與前期需求透支，市場將面臨較大壓力。