◆導報記者 劉勇 濟南報道
一直以來,二手房以“高性價比”著稱。然而最近一段時間,經(jīng)濟導報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于新房頻頻降價促銷,濟南部分區(qū)域的一些新房價格反而比二手房價格低,新房與二手房出現(xiàn)“價格倒掛”。
“確實如此,主要是因為二手房掛牌價有些虛高了。”2月9日,濟南一家二手房中介公司的負責人徐鵬在接受經(jīng)濟導報記者采訪時表示,“一套二手房降20萬元甚至50萬元成交也很正常。”
在徐鵬看來,今年的二手房市場不好干,甚至不如去年好干,“現(xiàn)在二手房市場買家和賣家都在觀望,買家擔心價格會繼續(xù)下滑,賣家也不想輕易降價。”
轉(zhuǎn)為買方市場
濟南市民楊志義最近正在四處看房。“我原打算買套合適的二手房,一方面價格低一些,另一方面社區(qū)配套設施比較完善,但我現(xiàn)在改主意了,要買新房。”楊志義告訴經(jīng)濟導報記者,他之所以改變主意,是因為在走訪多個房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn),二手房價格竟然比新房還要高,有的甚至每平方米能高出2000元左右。“能省下20多萬元,買個車不香嗎?”
“現(xiàn)在確實有些區(qū)域的一二手房價格倒掛很嚴重。”徐鵬指著樓市地圖上的一個新樓盤告訴經(jīng)濟導報記者,“這個新盤的價格從最初的每平方米1.6萬元左右降到了1.3萬元左右,有些建筑企業(yè)提供的抵賬房價格甚至更低。但是,周邊小區(qū)的二手房每平方米的售價都在1.4萬元到1.5萬元之間。此外,二手房買賣中需要繳納不菲的稅費和中介費。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向。”
濟南洪樓廣場附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認為,現(xiàn)在一、二手房價格倒掛比較正常,“現(xiàn)在新房頻頻降價促銷,二手房價格堅挺。”
李文海告訴經(jīng)濟導報記者,有些區(qū)域的二手房比較新,和附近新推出的期房相比,部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住。“此前我經(jīng)手賣出的一套二手房最終成交價格為1.5萬元/平方米,而周邊的期房均價為1.45萬元/平方米,出現(xiàn)了同區(qū)域二手房價格高于新房價格的情況。”李文海說。
此外,二手房價格高,還有一個原因是賣家高房價時購入。“如果我現(xiàn)在賣房子至少虧40萬元,降價肯定不太可能。”一位二手房賣家張瑜表示。
據(jù)經(jīng)濟導報記者了解,2017年,張瑜以310萬元價格在解放東路購入了一套新房,去年年初掛牌330萬元準備賣掉,經(jīng)過中介機構(gòu)的多次勸說將價格降到了310萬元。盡管降價了20萬元,但因為總價太高,看房者寥寥無幾。
“在我們小區(qū)里,像我這種戶型的二手房價格在270萬元左右,我在房價高位時購入的,如果想賣房子,只能虧本40萬元拋售,與其這樣還不如再等等。”張瑜說。
環(huán)境將變
實際上,早在市場低迷的2008年和2014年,曾出現(xiàn)過新房與二手房價格倒掛的情況。
濟南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的負責人初鑫認為,出現(xiàn)房價倒掛的現(xiàn)象,選擇觀望的買房人日益增多,直接影響了市場的正常交易。
“這種情況的出現(xiàn),意味著市場環(huán)境再次改變,也說明人們對房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生了改變。”初鑫表示,在新房降價的帶動下,二手房價格或?qū)⒂瓉砀笙碌�。隨著開發(fā)商資金緊張程度及對銷售回款的預期更高,通過降價回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇,而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比,一旦二手房價格出現(xiàn)松動,將迅速呈現(xiàn)燎原之勢。
據(jù)經(jīng)濟導報記者了解,2019年時,二手房市場是賣方市場,掛出一套二手房,1個月內(nèi)基本能成交,而且成交價格基本上就是賣方的定價。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn),有房東降價30萬元仍難以出售。
初鑫給經(jīng)濟導報記者舉了個例子:有一套輔仁的學區(qū)房,2020年報價420萬元,當時有顧客表示降價10萬元就可以簽合同,但賣家拒絕降價銷售。沒想到市場上風向突變,去年6月份,賣家主動降到了370萬元,但有買家希望能350萬元成交。“最終通過撮合,這套房子以360萬元的價格成交。”初鑫說。
“二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在3%左右,現(xiàn)在擴大到10%左右,也就是說,一套掛牌價200萬元的二手房平均降十幾萬元才能達成交易。”李文海說道,“降價是主旋律,不降價肯定不好成交。”
徐鵬告訴經(jīng)濟導報記者,房主掛牌時報價虛高,長時間沒人看房,著急賣房的房主就會主動調(diào)價,降30萬元甚至50萬元的都有,在最后的掛牌價格上,賣家再降3萬到5萬元成交也很正常。
在初鑫看來,目前二手房市場上的業(yè)主主要是一些改善需求賣家和資金需求賣家。改善型賣家趁現(xiàn)在新房價格低迷,賣掉舊房來購買新房。資金型買家主要是拋售投資性房源,以緩解資金壓力。所以在目前的市場下,對賣方來說二手房掛牌價則更加理性。
供應量明顯增加
談及今年二手房市場的前景,上述受訪的二手房中介都認為,“今年日子不好過”。
初鑫表示,二手房價格連續(xù)下降,讓市場產(chǎn)生了明顯的降價預期。“近幾個月來,二手房市場比較平淡,成交量不高。很多人都有‘買漲不買跌’的心理,現(xiàn)在整個市場觀望情緒比較濃厚。”在初鑫看來,濟南新房的價格在逐步走低,新房的降價將會持續(xù)影響二手房的價格,未來濟南二手房的價格可能還會走低。
“今年下半年大概有50個左右的新樓盤入市,為了爭奪市場,開發(fā)商在定價機制上也會有所考慮,降價是在所難免的。受此影響,二手房市場如果不降價,更加賣不動。”初鑫解釋說,“新小區(qū)新學校會引進好的教育集團,像山師教育集團、歷城二中教育集團、山大教育集團等都會進駐一些大樓盤,因此對二手的學區(qū)房影響也比較大。”初鑫表示。
在李海波看來,之所以行業(yè)出現(xiàn)低迷,除了市場因素,二手房供應量明顯增加也是一個重要因素。“2019年年底時,濟南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬套左右,2021年7月份在5.2萬套左右,到去年10月份就到達了5.5萬套左右,3個月的時間里面,濟南待售二手房數(shù)量增加了3000套,對濟南樓市來說,增幅也是比較明顯了。今年下半年會突破6萬套。”
“現(xiàn)在二手房市場買家和賣家都在觀望,買家擔心價格會繼續(xù)下滑,賣家不想輕易降價。”徐鵬對經(jīng)濟導報記者說,“在‘房住不炒’的政策下,短期內(nèi)的二手房成交量不會有較大幅度的變動。”
從往年的情況來看,一些房東急用錢考慮將房子做資金變現(xiàn),大概率會出現(xiàn)急售房源。此外,部分房東資金較寬裕,則不急著售賣,盼著在合適的時候賣個好價錢。“如果購房者有計劃購房,可以去意向小區(qū)淘淘急售房源,但這類房東對支付可能有一定要求,比如全款或增加首付等。”徐鵬認為,挑選二手房千萬不可以著急,“慢慢選,仔細挑,不沖動,這樣才能選到適合自己的房子。” |
