利用老廠區(qū)自有土地 規(guī)劃數(shù)千張床位
    7月2日至7月9日，首鋼總公司在老廠區(qū)文館對(duì)首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了公開展示和投票，其中包括六家機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的不同方案。首鋼旗下媒體稱，這次展示“首鋼廣大干部職工踴躍參與，已有千余名干部職工前往參觀，超過500人參與投票并提出了寶貴意見”。

    網(wǎng)易財(cái)經(jīng)在現(xiàn)場(chǎng)看到，在這六家機(jī)構(gòu)拿出的方案中，基本都按首鋼的要求把項(xiàng)目分解成兩大部分。項(xiàng)目北區(qū)體現(xiàn)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本特點(diǎn)，包含居住社區(qū)、醫(yī)院護(hù)理和生活照料區(qū)等，而項(xiàng)目南區(qū)各個(gè)方案差別性比較大，但是也基本包括了獨(dú)棟別墅，甚至星級(jí)酒店、會(huì)所和商業(yè)設(shè)施等。

    據(jù)了解，首鋼總公司今年4月剛剛啟動(dòng)養(yǎng)老項(xiàng)目的正式籌備，4月16日組織專題會(huì)議研究通過了《首鋼養(yǎng)老項(xiàng)目籌備工作方案》，明確成立首鋼總公司養(yǎng)老項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌備和下步的實(shí)施工作。

    而之所以叫首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目，是因?yàn)樵擁?xiàng)目規(guī)劃建在原首鋼第一耐火材料廠的廠址。根據(jù)首鋼發(fā)布的消息，該養(yǎng)老項(xiàng)目總用地面積約46.7萬平方米，總建筑面積約57萬平方米，將橫跨梅市口路分為南北兩區(qū)建設(shè)，和北京園博園隔河相望。

    其中，該項(xiàng)目北區(qū)將定位為主要面向廣大中等收入老年群體服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，計(jì)劃設(shè)置4000-6000張養(yǎng)老床位；項(xiàng)目南區(qū)擬建設(shè)大型養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，設(shè)置約800張養(yǎng)老床位。在首鋼公司旗下媒體的介紹中，該項(xiàng)目“未來將有望打造成為北京市乃至全國(guó)最大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)。”

    對(duì)于如此大的建設(shè)規(guī)模，關(guān)于投資額度首鋼方面卻并沒有透露詳細(xì)數(shù)字。按照首鋼總公司一位內(nèi)部人士給網(wǎng)易財(cái)經(jīng)的說法，該養(yǎng)老項(xiàng)目總體投資將超過40億元。不過這個(gè)數(shù)字并未能得到官方證實(shí)。

    一位要求匿名的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家則對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，在刨除土地成本的前提下，當(dāng)前養(yǎng)老項(xiàng)目投資一張床位需要投入20萬元-30萬元。依據(jù)該專家的說法，再取中間數(shù)估算的話，單是首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目北區(qū)的投資也將至少達(dá)到12.5億元，這還不包括項(xiàng)目南區(qū)的高端產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)項(xiàng)目投入。

    關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃具體情況和建設(shè)進(jìn)度，首鋼總公司養(yǎng)老項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)人士婉言謝絕對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)介紹相關(guān)情況。而據(jù)一位內(nèi)部人士透露，該項(xiàng)目屬于剛剛啟動(dòng)階段，基本信息都無法確定，至少一年內(nèi)是難以走到開工建設(shè)層面。
 
    首鋼總公司在老廠區(qū)文館對(duì)首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了公開展示和投票，其中包括六家機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的不同方案。

    是做基本養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 還是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)？
    上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，此前也曾聽聞首鋼方面正在征集養(yǎng)老項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，但是該專家所在的機(jī)構(gòu)最終沒有參加。這位專家表示，因?yàn)榘l(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就像酒店業(yè)一樣，正常的途徑應(yīng)該是先有運(yùn)營(yíng)商，也就是運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，然后才啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

   “養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比酒店業(yè)復(fù)雜的多，如果在沒有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)介入的情況項(xiàng)目設(shè)計(jì)落了地，那么項(xiàng)目建好后也就是需要開始改建的時(shí)候”，上述專家如此表示。

    當(dāng)然從首鋼方面來說，也并不是全然無所準(zhǔn)備。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行征集工程中，該公司已經(jīng)在同步進(jìn)行前期調(diào)研、土地處置、場(chǎng)評(píng)環(huán)評(píng)、可研編制等相關(guān)工作。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還多次赴北京知名養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行調(diào)研考察，“已初步形成了項(xiàng)目的盈利模式定位及投資估算”。

    首鋼旗下媒體還稱，未來項(xiàng)目物業(yè)將全部由首鋼自持，采用公司制、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)相結(jié)合的管理架構(gòu)，通過委托專業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，形成養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)等多環(huán)節(jié)的綜合收益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。

    不過，項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)即規(guī)劃如此龐大的建設(shè)規(guī)模和盈利預(yù)期，是否太過于理想化？上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家不無擔(dān)憂地指出，首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目可謂極大的規(guī)模，但是幾千張床位太不符合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律了。一般一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合適的規(guī)模應(yīng)該在一萬平方米，床位控制在兩、三百?gòu)垼?ldquo;幾千張床位光每天120、999車輛的警報(bào)聲都會(huì)讓住在里面的老人無法忍受”。

    所以上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家判斷，首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)完全建設(shè)成為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，應(yīng)該是會(huì)做到居住區(qū)概念，目標(biāo)是吸引更多的健康老人住在里面，也就是除了保有數(shù)百?gòu)埓参坏酿B(yǎng)老機(jī)構(gòu)，剩下的床位或房屋將以產(chǎn)權(quán)形式賣掉。

    另一位要求匿名的養(yǎng)老地產(chǎn)研究專家甚至對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)直接判斷，就像當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)流行的操作模式一樣，首鋼一耐養(yǎng)老項(xiàng)目50萬平方米的建筑規(guī)模中，最后被真正用作養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的也就是幾萬平方米，其余的則會(huì)成為事實(shí)上的房地產(chǎn)開發(fā)。

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