時(shí)間即將進(jìn)入11月份，隨著地鐵8號(hào)線和新機(jī)場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)的日期臨近，膠州再次成為城市關(guān)注點(diǎn)。盡管有各種利好消息，但膠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并不明朗，“少海”、“空港”、“新城”等多個(gè)片區(qū)同時(shí)發(fā)力，最終結(jié)果讓膠州成了青島周邊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的片區(qū)之一。昨天記者走訪了膠州各片區(qū)發(fā)現(xiàn)，冷清的售樓處和熱火朝天的工地形成了強(qiáng)烈對(duì)比。而在庫(kù)存高企的壓力下，促銷讓利的幅度也在加大，當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)樓盤(pán)已經(jīng)退回“萬(wàn)元線”，部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)甚至回到“6字頭”。
那么，膠州的新房能買(mǎi)嗎?
重回“6字頭”膠州房?jī)r(jià)更實(shí)惠
因?yàn)榭拷约旱墓ぷ鲉挝�，曉飛去年在膠州空港新區(qū)的李哥莊買(mǎi)了一套新房。“當(dāng)時(shí)每平方米的價(jià)格是8300元。”但一年多以后，曉飛每天都會(huì)路過(guò)附近的一個(gè)新樓盤(pán)，大大的促銷廣告寫(xiě)著“空港旁82平，總價(jià)57萬(wàn)元起”，算一算每平方米的價(jià)格不到7000元。而就在不遠(yuǎn)處，該樓盤(pán)當(dāng)初“8300元/㎡起”巨幅廣告依然被掛在墻上。
從空港新區(qū)往西20多公里，可以到達(dá)膠州老城區(qū)。城市西部沿著寺門(mén)首路，龍湖、華潤(rùn)等眾多重量級(jí)的開(kāi)發(fā)商都在這里扎堆，“均價(jià)在8600元/平方米，毛坯交房，相對(duì)去年這個(gè)地段的價(jià)格肯定是更實(shí)惠了。”附近售樓處的工作人員告訴記者，還會(huì)有額外的優(yōu)惠。就在不遠(yuǎn)處本地開(kāi)發(fā)商的一售樓處，工作人員直接喊出了7400元/平方米的特價(jià)，“比之前買(mǎi)能省1000元/平方米。”一套房子大約能優(yōu)惠10萬(wàn)元，和市區(qū)相比，10萬(wàn)元的優(yōu)惠算不上大額，但相對(duì)70多萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，這一優(yōu)惠額度已經(jīng)不小。另外，以高端樓盤(pán)聞名的少海片區(qū)，今年也出現(xiàn)價(jià)格疲軟，有的樓盤(pán)打出9000元/平方米的低價(jià)，還贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)。
而就在記者采訪完畢，準(zhǔn)備離開(kāi)膠州時(shí)，已經(jīng)有其他房產(chǎn)銷售的電話打了進(jìn)來(lái)，聲稱可以幫記者找到更實(shí)惠的房子，別說(shuō)7000元一平方米，6000元/平方米的房子都能找到，而且是封頂?shù)臏?zhǔn)現(xiàn)房。
競(jìng)爭(zhēng)太激烈?guī)齑鏀D掉價(jià)格水分
對(duì)于膠州樓市出現(xiàn)大額優(yōu)惠，很多人認(rèn)為是受整個(gè)樓市大環(huán)境的影響。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，膠州樓市有其獨(dú)特之處，巨大的庫(kù)存量是其價(jià)格下跌的主要原因�？硕鹎鄭u區(qū)域首席分析師張則濤在之前的采訪中，就曾提到膠州、即墨等周邊區(qū)域，巨大的庫(kù)存將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不小的壓力。而根據(jù)10月份的一組數(shù)據(jù)顯示，膠州樓市目前存量面積共計(jì)462.54萬(wàn)平方米，位居全市第二，整體去化周期高達(dá)105周。簡(jiǎn)單地說(shuō)，以目前膠州的庫(kù)存量和銷售速度，即使沒(méi)有新盤(pán)入市，全部消化掉也需要兩年的時(shí)間。
記者在膠州探訪時(shí)也印證了相應(yīng)的數(shù)字。例如在前面提到的寺門(mén)首路周邊，開(kāi)車(chē)不用五分鐘，就能見(jiàn)到至少5家正在開(kāi)工的住宅項(xiàng)目。而整個(gè)膠州市，更是集齊了龍湖、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、融創(chuàng)等一眾房地產(chǎn)大鱷，更別說(shuō)數(shù)量眾多的當(dāng)?shù)胤科�。業(yè)內(nèi)人士介紹，受地鐵和空港新區(qū)等利好的影響，從兩年前開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在膠州頻繁拿地。眾多利好的刺激，也吸引了市區(qū)甚至周邊縣市的購(gòu)房者的關(guān)注。然而無(wú)論是空港經(jīng)濟(jì)還是地鐵利好，目前都處于起步階段，無(wú)法吸引更多的人口凈流入。這也造成了目前膠州樓市還將維持相對(duì)封閉的局面，以本地居民為主要市場(chǎng)，極速攀升的新盤(pán)數(shù)量和相對(duì)穩(wěn)定的人口，自然造成了市場(chǎng)供給比例的失調(diào)，也就造成了目前膠州樓市“以價(jià)換量”的現(xiàn)狀。
樓市降價(jià) 抄底膠州現(xiàn)在合適嗎?
買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，是購(gòu)房者最常見(jiàn)的心理狀態(tài)。面對(duì)膠州樓市的現(xiàn)狀，很多人可能都會(huì)問(wèn)，價(jià)格降到底了嗎?采訪中，有膠州樓盤(pán)的銷售顧問(wèn)這樣回答記者：“拿地的價(jià)格和建樓的成本價(jià)是不變的，現(xiàn)在降價(jià)是開(kāi)發(fā)商讓出的利潤(rùn)，所以沒(méi)有太多的降價(jià)空間。”這樣的說(shuō)法在記者看來(lái)有一定的道理，但作為普通購(gòu)房者并不清楚，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)底線究竟在哪里。當(dāng)然，還有一條消息也值得提醒購(gòu)房者，今年第四季度青島膠州市僅有5宗商住用地即將掛牌入市，總占地面積274畝，整體體量不大。
相對(duì)收緊的土地供應(yīng)，市場(chǎng)影響至少要到明年才會(huì)顯現(xiàn)。那今年年底，在膠州買(mǎi)房是否合適?對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士給出的答案是需要分區(qū)域來(lái)對(duì)待。
■空港新城
昨天記者走訪了空港新城的多個(gè)新樓盤(pán)，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)說(shuō)，這里距離成熟社區(qū)還有一定距離。按照規(guī)劃，這里將會(huì)成為空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聚集區(qū)，未來(lái)航空制造、臨空服務(wù)等都會(huì)創(chuàng)造巨大的發(fā)展空間。但就目前來(lái)說(shuō)，尚處于規(guī)劃階段，成為成熟的住宅社區(qū)還需要巨大的時(shí)間成本。盡管已經(jīng)成為價(jià)格洼地，但還是建議在當(dāng)?shù)毓ぷ魅巳嚎紤]這一片區(qū)。另外空港新城的還有地鐵8號(hào)線的利好，區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)會(huì)因此受益，建議在地鐵8號(hào)線工作的人群可以考慮。至于市區(qū)人群是否可以通過(guò)8號(hào)線來(lái)滿足普通工作日的通勤需求，在記者看來(lái)，紅島片區(qū)應(yīng)該能更多地承擔(dān)這一功能。
■膠州老城區(qū)
膠州老城區(qū)的西部，是主城區(qū)向外擴(kuò)展的主要區(qū)域，按照規(guī)劃，將來(lái)九年一貫制學(xué)校、萬(wàn)象匯等購(gòu)物場(chǎng)所等都將拔地而起。這里從單價(jià)6000元的普通小區(qū)到單價(jià)9000元左右的高端社區(qū)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。對(duì)于本地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是剛需還是改善型需求，這里可以在年終重點(diǎn)考慮。
■少海片區(qū)
少海湖分南湖、北湖。因位于膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的航道之上，限高且有不錯(cuò)的臨湖水景資源，多為低密、洋房、別墅等，這也造就了少海湖宜居的品質(zhì)生活住區(qū)概念。對(duì)于主城區(qū)居民來(lái)說(shuō)，可以考慮在這里進(jìn)行養(yǎng)老、度假等方面的投資。在“房住不炒”的前提以及國(guó)家嚴(yán)格的調(diào)控政策下，盡管目前價(jià)格處于較低點(diǎn)，但未來(lái)快速上漲的可能性并不大。如果單純?yōu)橥顿Y，并不建議大家考慮。
膠州樓市是否代表青島樓市走向
樓市庫(kù)存量日漸增大導(dǎo)致市場(chǎng)以價(jià)換量，這是膠州的現(xiàn)狀。很多人不禁要問(wèn)，這是否也是整個(gè)青島樓市的未來(lái)走勢(shì)?記者在采訪過(guò)程中，幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都給出了否定答案。原因主要有兩方面，首先是市場(chǎng)規(guī)模，市區(qū)人口基數(shù)大，無(wú)論是年輕人的第一套房還是改善型換房需求，市區(qū)的市場(chǎng)和膠州都不是一個(gè)層級(jí)。其次是主城區(qū)的土地供給量一直平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)膠州那樣極速攀升的局面。從數(shù)據(jù)來(lái)看，9月全市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是價(jià)格還是銷量都在攀升，而十月份第三周銷量翻倍攀升，基本恢復(fù)到去年青島同期的常規(guī)水平。這些都在說(shuō)明目前青島樓市整體平穩(wěn)。在房住不炒的大方針下，國(guó)家政策調(diào)控也沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，青島樓市還將維持穩(wěn)定局面，受淡旺季和市場(chǎng)因素的調(diào)整，價(jià)格的漲跌也將維持在小范圍內(nèi)波動(dòng)。
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